小面积公寓成市场亮点 2023长租公寓行业发展趋势及市场现状分析_每日观点

在住宅市场回暖明显的时候，商业市场仍在酝酿蓄力。从近期成交数据来看，2月是广州商业市场传统淡季，供求季度性回落。由于缺少大宗成交，整体成交略显平淡。其中，社区商铺、南沙写字楼以及30平方米-50平方米的小面积公寓成为市场亮点。

(资料图)

据中研普华产业研究院出版的《2023-2028年中国长租公寓行业深度分析及发展前景预测报告》统计分析显示：

长租公寓行业市场分析

从商铺供求来看，2月市场共4个项目获得商铺批售，均为住宅项目的社区商铺。根据中原地产的统计数据，荔湾区保利和悦滨江、黄埔区保利锦上2个项目住宅加推、阳春月末冲刺，分别批售了0.11万平方米的商铺。另外，南沙区铂玥明珠ONE、增城区绿湖国际城各入市少量社区商铺。市区商铺成交主要集中在海珠，逆势大幅增长8倍，占全市成交量的2成。

外围及郊区则以番禺、花都、增城的交易为主，各占2成左右。不过，除花都区录得集中交易外，其余区域成交零散。

社区商铺成交占大头，占比为89%，底商占比11%。其中，20-70平方米的主力商铺成交占比达76%，70-120平方米的商铺占比小幅度扩大至16%，其余面积段占比不足一成。

长租公寓(房地产市场新兴的行业)一般指单身公寓(独身白领居住的过渡型住宅)

单身公寓的诞生最早是从租赁市场中出现的，有业主将空置的整幢商品房，经过简单装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的白领出租。单身公寓又称白领公寓、青年公寓，是一种过渡型住宅产品，是住宅的一种，结构上的最大特点是只有一间房间，一套厨卫，没有客厅;或者有客厅，没有厨房，同一房一厅户型比起来较小些。 单身公寓走俏大中城市的原因一方面取决于市场的需求。年轻白领逐渐增多，这部分人群收入较高，但由于处在创业阶段，还没有足够的经济实力购买大套住宅，单身公寓面积小、总价位低，交通较为便利，而且由开发商统一装修，对上班族来说非常方便。

作为“十四五”时期住房建设的重要任务，保障性租赁住房建设成为各城市现阶段住房保障的重中之重。在政策倾斜、资金支持等一系列政策利好下，不少长租公寓项目也纷纷纳入保障性租赁住房体系。

世邦魏理仕《中国长租公寓投资报告》显示，2030年，中国机构化长租公寓需求规模将超过1200万套，受益于可持续的租赁需求增长、资产流动性和可规模化的巨大提升空间，长租公寓将成为未来十年中国最具成长性和商业地产类别之一。

目前，广州公寓市场推售节奏正在调整，已长达8周供应挂零，直接2月末才有384套1.38万平方米的新货入市。供应对成交也产生影响，公寓市场继续以市区项目的交易贡献为主，占比6成。海珠区以100套的成交销量稳居2月的第二。比较值得关注的项目包括广州空港融创中心，项目集中网签98套公寓，遥遥领先其余项目，交易包含整层成交。番禺区万科世博汇成交41套公寓，则属于滞后网签。中原地产数据显示，30㎡-50㎡公寓成交占比继续扩大至61%，50㎡-80㎡公寓占比缩减至28%，其余面积段公寓占比微量。

预计2023年市场将迎来更多优质长租公寓项目的加快入市，长租公寓市场将呈现出规模化、社区化和品质化的特点。仲量联行预计2023年上海在运营长租公寓总存量将达到18.9万套，较2022年增长75%。

随着R4租赁住宅地块上的项目加速建设和入市，预计2023年至2025年间，上海将迎来17.3万套新增租赁住房入市，其主要来源为R4项目。

7年以后940万套需求缺口，究竟能不能填上。尽管有现行数据的支撑，但是商业世界的未来不会完全按照数据的走向发展。不过，需要肯定的是，如此巨大需求缺口的存在，于住房租赁企业和品牌而言，无疑是一次不容错过的市场机遇。7年以后，集中式长租公寓市场究竟会呈现出怎样的发展态势，答案只有时间知道。

随着租赁住房产品的普及和租赁住房消费方式逐渐为大众接受，加上产品力的进一步提升，长租公寓对青年白领客群的粘性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。

“长租公寓”，又名“白领公寓”、“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。

我国住房租赁市场进入机构化时代已有7年，长租公寓作为商业地产的重要应市产品，期间经历了快速起飞、收购兼并、上市热潮、疫情冲击、整合洗牌的起伏，运营质量和行业规模正迈向良好发展态势。

长租公寓被视为未来数年最具成长性的商业地产投资类别，市场预测，2030年长租公寓市场规模将超过1200万套，但从不足100万套到1200万套，仅以8年时间或许太过乐观。

国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。

受人口结构变化、住房消费观念和政策支持的共同推动，中国住房租赁市场正加速进入机构化的时代。其预计，2030年中国集中式长租公寓需求规模将超过1200万套。

近年来长租公寓成为国内商业地产投资的新热点之一。2020年以来，全国长租公寓大宗投资加速增长，共录得13宗交易，累计金额达100亿元，超过此前五年的交易总额。其中上海和北京是国内长租公寓投资最活跃的城市，在疫情后的相关大宗交易中的占比超过90%。

长租公寓行业市场前景分析

多重利好加持下，资本重新关注住房租赁市场，各类境内外投资者纷纷进入长租公寓市场。上海作为领先全国的长租公寓投资市场，在2022年完成的74单大宗交易中，有15单均为长租公寓，成交单数占比超过20%，仅次于办公业态。

坏消息是，集中式长租公寓运营商魔方公寓自去年9月26日向香港交易所提交上市申请至今，状态仍为“进行中”，距离其招股书失效仅剩下不到一个月的时间了。

经过2020年下半年长租公寓平台连环“爆雷”的至暗时刻后，长租公寓市场一度跌入谷底，叠加新冠疫情的影响，不少运营企业不得不控制或缩减规模，甚至退出市场。

随着社会及经济活动回暖，长租公寓租赁需求及运营表现已出现稳步回升，预期将保持持续增长的态势。

作为欧美成熟商业地产投资市场中交易最为活跃的物业类型，2021年主要欧美市场长租公寓占总投资额的比例均高于15%。相比之下，2021年中国长租公寓投资占比仅为1.2%。随着租赁市场的逐步成熟以及机构化程度的不断提高，未来长租公寓的交易流动性将得到明显提升。

随着今年首批保障性租赁住房公募REITs的落地，通过REITs方式退出也在为保障性租赁住房的投资模式提供发展路径。报告指出，尽管在户型、租金方面存在政策约束，保障性租赁住房投资退出闭环的构建完成、政府对“非改居”的支持和保障性租赁住房认定标准以及流程的明晰都将进一步提升长租公寓在大宗物业投资市场上的资产流动性。

未来行业市场发展前景和投资机会在哪?欲了解更多关于行业具体详情可以点击查看中研普华产业研究院的报告《2023-2028年中国长租公寓行业深度分析及发展前景预测报告》。由中研普华研究院撰写，本报告对我国长租公寓行业的供需状况、长租公寓发展现状、长租公寓子行业发展变化等进行了分析，重点分析了长租公寓行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、长租公寓行业的发展建议、长租公寓行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。长租公寓报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。