湖南长沙出台楼市试点方案 助力打通三市场“通道”

5月11日，长沙颁布了一项楼市新政。

全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，最受市场关注的一点在于，政策鼓励业主把存量房供作租赁房，且供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。而且政策明确，力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。

这也就意味着，对于拥有多套房、处于限购状态的长沙家庭，可以把名下的房产“盘活做租赁住房”，进而获得全新的“房票”。

近期，长沙楼市振奋人心的政策消息不断。5月6日，长沙明确限购区域内家庭购买第二套商品住房的间隔时间，统一按满4年计算。这一政策将家庭购买第二套房间隔时间缩短了一到两年，释放出一批换房需求。

就在5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》(以下简称《方案》)，以盘活存量房的方式，为部分长沙家庭释放“房票”。

存量房供作租赁住房运营年限不低于10年

《方案》明确，业主可以通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》(以下简称《协议》)的方式，由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年，自房屋在服务平台完成租赁合同备案之日开始计算。

本《方案》施行之前，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。在《协议》履约期内的租赁住房信息将在不动产登记系统中进行标注，并确保履约。

《方案》自印发之日起施行，实施范围为长沙市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县。

有一种声音称，对于购买住宅性质公寓的人群来说，此政策同样将带来利好。将市场上难以出售的“小房子”拿去作为租赁住房，将为家庭换取一张“房票”。业内人士认为，按照此政策，对于已经拥有两套房的家庭来说，相当于拥有了第三张“房票”。长沙家庭将家中的一套房出租给试点企业，相当于多了一张“房票”。

实际上，在5月6日二套房政策调整之后，湖南中原研究院分析称，政策变化后，总计释放购房需求39125人。其中，短期新增需求16992人，中期新增需求22133人。

毋庸置疑的是，两个政策相叠加，将有更多长沙人获得“房票”。

履约期内房屋可交易，购买方需继续履约

《方案》规定，业主选择将存量房盘活供作租赁住房，应与试点企业签订《协议》。《协议》中明确了出租方式、运营年限、资金监管、交易登记、规范运营、保障安全、违约责任以及双方权利和义务。

出租方式方面，存量房业主与试点企业签订《协议》后，既可以委托给试点企业出租运营房屋，也可以选择自行出租运营房屋，均须纳入服务平台监管。

此外，长沙市的住房租赁企业须在商业银行设立租赁资金监管账户，向住房租赁企业所在地的区、县住建(住保)部门备案，并通过服务平台向社会公示。住房租赁企业的租赁资金监管账户须与服务平台房屋交易资金监测专户对接，租赁住房的租金、押金、佣金均应纳入监测监管。

若是在《协议》履约期间，业主想将房屋进行交易，会被限制吗?

《方案》明确，在《协议》履约期内，房屋权属人可进行房屋交易，但在因买卖、赠与办理租赁住房不动产转移登记时，需取得长沙市住建部门的租赁住房上市交易工作联系单，且购买方、受赠方仍需按《协议》履行期满。

需要提醒购买方的是，在《协议》履约期内的租赁住房交易后，在不动产登记系统中仍被标注为租赁住房，购买方需确保《协议》履行期满。

业主选择将存量房盘活供作租赁住房，房屋业主和试点企业均应履行《协议》内容，如有违约，违约方应承担相应的违约责任。住房租赁相关企业和租赁当事人的失信行为都将纳入诚信体系进行管理。

选定两家市属国企作为试点企业

《方案》规定，先行试点企业为两家具有租赁住房管理经验的市属国有企业，长沙房产(集团)有限公司和长沙市建设发展集团有限公司。

《方案》还指出，保障性租赁住房试点企业部分运营费用从长沙市财政资金中予以专项资金保障;盘活存量房供作租赁住房的试点企业、房屋业主，均可依法依规享受住房租赁相关税收优惠政策。在保障安全方面，住房租赁各相关主体要严格落实安全责任，保障租赁房屋安全，严禁擅自改变原有户型结构或增设房间，危房和违法违章建筑等不得用于租赁。房屋出租时，应签订由长沙市住房城乡建设局和长沙市市场监督管理局联合监制的《长沙市住房租赁合同》，按照长沙市住房租赁市场管理有关规定规范出租运营。

按照《方案》目标，长沙将进一步加快盘活存量房供作租赁住房试点，通过盘活、新建、配建力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。

长沙盘活存量房试点业务攻略

市民要如何操作才能将存量房转化为租赁住房呢?

记者获悉，先行试点企业长房集团公布了试点业务流程。共分为三个步骤，即房源核验、办理及注记、合同备案及资金监管。

1房源核验

长沙住房App

下载安装“长沙住房”App，实名注册。

发布委托申请

打开“长沙住房”App“我的”页面—我的房产—点击对应房产信息—点击发布委托—选择试点企业如“长沙长房住房租赁发展有限公司”—填写信息并提交。

申请成功

房源信息自动同步至试点企业后台。

2办理及注记

办理及注记则分为申请受理、上门查勘、柜台签约、系统注记四个步骤。

申请受理：试点企业柜台人员审核资料，向产权人确认协议解释相关疑问后确定合作模式，5个工作日内安排现场验房人员上门查勘。

上门查勘：试点企业验房人员与产权人预约现场看房时间，上门查勘拍照、录视频，并填写个人盘活住房房屋情况记录表。

柜台签约：产权人根据试点企业柜台人员通知时间至受理网点填写申请表并签署合作协议(需携带身份证)。房屋如有共同持有人，需共有人一同前往签约或出具经公证后的授权委托书，合作协议寄送至业主方。需携带资料：产权人(含共有人)身份证明(查原件收复印件)、房屋所有权证/不动产权证书/房屋买卖合同(查原件收复印件)(其中购房合同只需复印前三、后六页)、收款银行卡复印件。

系统注记：15个工作日内，试点企业柜台人员录入租赁住房确认信息，该房屋被注记“租赁住房”。

3合同备案及资金监管

合同备案及资金监管则分为租赁合同签约、租金结算、合同备案三个步骤。

租赁合同签约：产权人需按《协议》约定，以《长沙市住房租赁合同》范本与承租人签订房屋租赁合同，且承租人需要通过指定付款方式将租金转入监测专户。

租金结算：房屋的租金流水将通过租赁资金监测专户进入试点企业监管账户，双方在租金流水进入监管账户时结算各方应收应付之收益和费用,并在7个工作日内通过租赁资金监管账户完成支付。产权方可在收到款项后7个工作日内提出异议。

合同备案：产权方将签订的租赁合同到产权所在地区(县)住建局申请备案，完成备案后将相关凭证发送至受理网点，由试点企业工作人员在系统内扫描上传进行登记。